La valeur d’un bien est fonction de trois critères : son emplacement, son emplacement et bien entendu… son emplacement !
Le prix d’un bien immobilier n’a jamais été le résultat d’une addition « d’atouts » intrinsèques. C’est d’abord la situation géographique particulière d’un bien qui en détermine le niveau de prix.
Par Emmanuelle Versini.
C’est particulièrement vrai en Guadeloupe. L’achat d’un logement est – raisonnablement – le fruit d’un arbitrage entre son coût et son éloignement des zones de vie. Pas ou très peu de notion de centre ville dans une île qui devient une grande métropole autour d’une vaste zone économique :
l’axe Jarry/les Abymes. La notion de commune n’ayant plus grand sens en immobilier, autour de “la” zone, les prix se fixent, hors quelques cas, par cercles concentriques plus ou moins éloignés. C’est indéniable en matière d’habitation mais ça l’est également en matière d’immobilier professionnel (hyper concentration géographique).
Les transports et déplacements, par le temps qu’ils mobilisent (temps mort) ont donc une grande influence sur la valeur des biens immobiliers. Mais comment les Guadeloupéens choisissent-ils leur mode de transport ? On serait tenté de dire qu’ils ne choisissent pas. Mais admettons qu’ils puissent le faire : comme pour tous les Français, il est fondé sur le temps qu’ils vont y consacrer et le côté pratique. Une fois évacuées les idées saugrenues d’y aller à pied, d’utiliser un vélo ou un transport collectif, public ou privé (inopérants au possible), reste la voiture. Le concept américain de transit-oriented development (TOD) consistant en l’aménagement de zones résidentielles ou commerciales favorisant les transports en commun est encore à ce stade irréalisable en l’état ! D’ailleurs, et c’est le signe, les promoteurs s’abstiennent…
Suivant le lieu de vie, l’heure de départ, la Guadeloupe se situe dans la moyenne nationale, entre environ 20 et 40 minutes pour se rendre sur son lieu de travail (davantage lorsqu’on a la malchance d’arriver du nord Basse-Terre !)
avec un budget qui avoisine les 200€ par mois. Mais évidemment, plus on est loin, plus les trajets coûtent (le temps perdu ayant lui aussi une valeur)… Pour éviter une lapalissade, je traduis : plus le « reste à vivre » est bas, une fois la mensualité de remboursement de l’emprunt immobilier payée, parce qu’entre autres les transports vous coûtent cher, moins la banque financera un budget « déséquilibré »!
Mais revenons à l’incidence des trajets et temps de transport sur l’immobilier. Les banques (encore !) devraient être encore plus attentives à l’adresse du bien… Comment garantir un prêt immobilier, par l’intermédiaire d’une hypothèque, sur des biens éloignés et/ou mal desservis qui se valoriseront mal dans le temps, voire seront les premiers à « dévisser » en cas de baisse de marché ? Je prends un exemple simple :
un appartement à Moudong demeurera beaucoup plus fia-ble, en général, en terme d’investissement qu’une maison à Sainte-Rose, laquelle perdra moins en marché baissier et gagnera plus en marché haussier.
Les transports, outre l’aspect pratique et les conditions de vie, c’est une affaire de budget et de valeur patrimoniale.
La règle de l’immobilier, c’est toujours de choisir un bon emplacement (et bien desservi !).