Dossier spécial Karumag

DOSSIER Immobilier : Emmanuel Versini, l’immobilier professionnel, pourquoi pas vous ?

Emmanuel Versini

Certes, c’est un marché particulier qui a ses propres règles. Certes, il est aujourd’hui « réservé » à un nombre restreint d’investisseurs. Certes, il est destiné à la location, à un public d’entreprises et de professionnels. Et alors… Il reste plus rentable que l’immobilier résidentiel et en termes locatifs, souvent moins risqué.

Par Emmanuel Vernis

Sous le vocable d’immobilier professionnel se cache une grande diversité de locaux dont la destination est liée aux activités des entreprises. Quelques conseils rapides, pour faire simple…

Choisissez parmi les trois grands types d’actifs celui qui vous convient…

– Les immeubles de bureaux pouvant se décomposer en deux catégories, les bureaux purs et les locaux polyvalents (adaptation tertiaire des locaux industriels)

– Les immeubles industriels et locaux d’activités (entrepôts, produits mixtes …)

– Les locaux commerciaux (essentiellement les magasins, les boutiques dont la surface est inférieure à 400m² – les
autres types de surface tels grands magasins, supermarchés, ou centres commerciaux requérant une capacité financière très importante)

Prenez en considération avant d’investir les trois points suivants :

– La localisation (l’emplacement est primordial – zone d’activité, centre- ville, rue passante …)

– Nature, configuration et état de l’immeuble (destination, aménagements, potentialités, travaux)

– L’occupation au moment de l’achat (le local est-il loué ?
permet-il le remboursement immédiat de l’emprunt ?
est-il bien loué ? l’étude attentive du bail en cours est primordiale …)

Définissez votre profil d’investisseur :

– Vous privilégiez un rendement régulier, rejetez tout (ou pres-
que) risque locatif. Vous recherchez donc des immeubles sûrs, plutôt bien placés et loués, avec des baux fermes à long terme.

– Vous recherchez des produits sur lesquels il est possible de créer de la valeur par la renégociation du bail ou la réalisation de travaux. Ces investissements sont un peu plus risqués, souvent moins chers à l’achat, à plus forte rentabilité et la sortie plus profitable.

– Vous avez un tempérament plus opportuniste, êtes prêt à prendre des risques et vous achetez au plus bas du marché pour revendre au plus haut.

Deux indications :

– Faites la distinction dans la phase de négociation entre loyer facial (mentionné au bail) et la réalité, appelée loyer économique (loyers effectivement perçus par le propriétaire) afin de calculer la rentabilité réelle de l’immeuble.

– Calculez la rentabilité brute (dont il faudra ensuite soustraire les charges, les impôts, les taxes …) par la formule suivante : loyer annuel hors taxes et charges / par coût total d’achat.

Référez-vous toujours aux rapports des produits financiers car il n’est pas utile de s’encombrer d’un immeuble qui rapporterait au final moins. En dessous d’un certain niveau, n’y allez pas ! Pas de sentiments ici…

à savoir : beaucoup d’investisseurs « habituels » partent d’une rentabilité minimum, fixée à l’avance, souvent élevée, pour proposer un prix d’achat au vendeur selon la méthode suivante : loyer annuel hors taxes et charges / par taux de rentabilité minimum attendu = prix d’achat possible.

N’hésitez pas à vous faire accompagner. Et si le « métier » vous attire, l’Institut de la Construction et de l’Habitat (CNAM) propose une formation de qualité en immobilier d’entreprise.

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