Vous êtes bailleur et votre locataire ne paie plus son loyer. Quelle est la marche à suivre pour sortir de l’impasse ? Visite guidée.
Qu’est-ce qu’un bail commercial et comment le résilier ?
Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il existe nécessairement dans votre bail une clause permettant d’en obtenir la résiliation en cas de non-paiement des loyers par le locataire et de non-respect par ce dernier de ses autres obligations : destination des lieux, conservation, entretien… L’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce prévoit que
« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Mais alors, comment faire ?
Vous devrez missionner un huissier de justice qui remettra à votre locataire indélicat un commandement, c’est-à-dire une mise en demeure indiquant ses défaillances : non-paiement des loyers, défaut de justification de l’assurance du local, non respect de la destination des lieux ou encore défaut d’entretien et de conservation des lieux loués. L’objectif est d’informer le locataire sur ce qui lui est reproché. Le commandement indiquera également et obligatoirement au locataire qu’il dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation.
Si au terme du délai imparti, le locataire ne réagit pas et même persiste, en votre qualité de bailleur, vous devrez saisir le tribunal de grande instance ou le juge des référés compétents et donc assigner en justice votre locataire afin que soit constatée la résiliation, à savoir la rupture du bail commercial et par conséquent que soit ordonnée l’expulsion du locataire et de tous ses occupants. Le jugement condamnera également votre locataire indélicat au paiement des arriérés de loyers impayés.
Néanmoins, sachez que le locataire inquiété mesurant le risque de la perte de son local commercial et par ricochet de son fonds de commerce, peut être amené à solliciter des délais de paiement pour ses loyers impayés. Le tribunal accordera ou non des délais en considération de la situation du locataire et des besoins du bailleur. Lorsque des délais de paiement sont accordés, ils ne peuvent excéder une durée de 2 ans. La résiliation du bail est donc suspendue, mais si le locataire est défaillant, le bailleur pourra faire constater la résiliation du bail.
Comment faire expulser le locataire ?
En possession de votre jugement d’expulsion, le bailleur devra se rapprocher d’un huissier de justice qui organisera le départ du locataire et de ses occupants. Il mettra en place des mesures de saisie, notamment sur les comptes bancaires, afin d’obtenir le recouvrement forcé des créances de loyers impayés.
L’assistance d’un avocat est donc indispensable afin de vous accompagner et vous éclairer sur la préservation de vos droits de bailleur et sur les situations à éviter.
Catherine RODAP
Avocat à la Cour
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