Actualités des experts La Réunion RéuniMag

Acteur d’une justice préventive le notaire vous conseille !

Maître Imrane Omarjee

A quelques jours des Rencontres Notariales du 14 octobre, Maître Imrane Omarjee, notaire à Saint-Pierre, nous livre quelques conseils-clés pour acquérir un bien immobilier, pour s’unir, et pour envisager un héritage en toute sérénité et à moindres frais.

Un projet immobilier en vue, pensez à…

1 – Ne pas confondre vitesse et précipitation. L’acquisition d’un bien immobilier est une décision importante dans une vie, qui engage sur le long terme. D’abord, il faut bien réfléchir sur la nature du bien à acquérir : l’achat d’un terrain à bâtir permet de réaliser « son » projet avec l’inconvénient de devoir suivre ou subir les étapes de la construction. Ensuite, il faut comparer les offres présentes sur le marché, tout en laissant une certaine place au « coup de cœur » dès lors qu’il correspond au budget arrêté. Enfin, vient la signature de la promesse de vente qui peut être formalisée par son notaire. L’avant-contrat de vente devra contenir les conditions indispensables à la réalisation du projet de l’acquéreur (permis, prêt, etc.).

2 – Négocier au mieux son financement bancaire. Cela ne veut pas simplement dire de s’assurer que le taux proposé est celui du marché. D’abord, il s’agira de déterminer le montant à emprunter eu égard à son épargne. Les intérêts n’étant pas déductibles des revenus pour l’acquisition de la résidence principale, l’utilisation de l’épargne disponible peut être opportune. Dans le même ordre d’idée, il peut être avantageux de prévoir toute possibilité de remboursement partiel ou total anticipé. Enfin, il conviendra de bien analyser sa situation au regard des assurances-décès et incapacité.

3 – Examiner la situation juridique du bien. L’achat d’un terrain à bâtir exigera souvent de vérifier les limites de propriété, au moyen d’un bornage contradictoire établi par un géomètre-expert. L’acquisition d’un logement loué est tout à fait possible. Le locataire n’est pas, par principe, prioritaire. Toutefois, le bail ne pourra pas être résilié à tout moment. Ainsi, si l’achat est réalisé en vue d’y installer sa résidence principale, il sera préférable que le vendeur ait, si les conditions lui permettent, donné congé pour vendre dans les règles de l’art. L’acquisition d’un bien neuf imposera de s’assurer de la conformité du bien aux règles d’urbanisme et que les assurances-construction aient été souscrites.

Les bonnes questions à se poser avant d’officialiser son union

1 – Dois-je conclure au préalable un PACS ? Contrat civil, le PACS peut être conclu par tout couple en vue d’organiser les liens pécuniaires et patrimoniaux. Ainsi, au contraire des simples concubins, les partenaires seront soumis à imposition commune (effet de lissage des revenus du couple) et pourront bénéficier de la retraite du prédécédé. Au décès, ils pourront bénéficier du logement familial gratuitement durant une année et en cas de dispositions testamentaires, la transmission se fera sans fiscalité ! Le PACS engage peu les partenaires l’un envers l’autre et peut être dénoncé à tout moment unilatéralement !

2 – Dois-je me marier ? Le mariage reste une institution même si le divorce se contractualise de plus en plus. Le mariage engage les époux dans des liens juridiques plus forts. Ainsi, par exemple, en cas de décès de l’un des époux, le survivant aura des droits légaux dans la succession du prédécédé (en propriété ou en usufruit – jouissance).

3 – Dois-je signer un contrat de mariage ? On ne signe pas de contrat de mariage pour « protéger » son héritage. L’adoption d’un régime de séparation de biens présente un triple avantage : 1/ clarifier les acquisitions réalisées par le couple en l’absence de toute masse commune par défaut ;
2/ éviter que les actifs professionnels (l’outil de travail) se partagent absolument ; 3/ ne pas exposer l’autre en cas de dettes. Toutefois, il peut créer une disparité dans la répartition de la richesse créée durant le mariage. Pour autant, il sera, par exemple, toujours recommandé à un artisan ou à un commerçant de se marier en séparation de biens.

Transmettre son patrimoine, c’est… 

1 – Anticiper par des donations. La transmission patrimoniale au décès est facteur de complication (nécessité d’obtenir l’accord de tous les héritiers) et peut être onéreuse (droits de succession, coût d’un partage, etc.). En leur vivant, les parents peuvent eux-mêmes arbitrer dans la répartition de leurs biens (donation-partage) ou choisir une forme de transmission commune en privilégiant une allocation en revenus (via la mise en place d’une SCI). Le tout, dans un cadre fiscal souvent plus favorable.

2 – Prévenir par un testament. A défaut de donation, on peut disposer de son patrimoine, prendre des mesures personnelles, sécuriser son conjoint, protéger davantage un enfant… par un testament. Le recours au notaire permettra de s’assurer de la validité de ses dispositions et d’en assurer leur conservation.

chambre.reunion@notaires.fr – www.chambre-reunion.notaires.fr

/* ]]> */