La France, première destination touristique au monde, avec 83 millions d’étrangers accueillis en 2013 (presque 160 par minute), apparaît comme l’Eldorado de l’immobilier touristique. C’est un investissement forcément promis à une belle ren-tabilité d’autant plus qu’il est, notamment dans le cas de la résidence de tourisme classée, défiscalisable. Ces résidences seraient actuellement un peu plus de 2000 (recensées – chiffre Syndicat National des Résidences de Tourisme) pour un chiffre d’affaires d’environ 3 milliards d’euros. Rapide tour d’horizon d’un secteur porteur.
Par Emmanuel VERSINI, Expert immobilier, Cabinet Expertis
La résidence de tourisme est un ensemble immobilier destiné à la location permanente ou saisonnière, meublée, exploitée par une société de gestion d’activités touristiques (l’exploitant), offrant des services (petit-déjeuner, accueil, entretien et blanchisserie.) En général, l’investisseur profite de semaines dans l’année et loue le reste du temps son bien (bail commercial.) Réaliser un investissement dans ce type de produit immobilier permet de profiter de conditions fiscales avantageuses, en bénéficiant du dispositif Censi-Bouvard (version 2014 – investissements locatifs meublés entre le 01/01/13 et le 31/12/16), et notamment d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement HT, étalée sur 9 ans (outre un mécanisme de récupération de TVA), complétant ainsi le statut de “Loueur en Meublé non Professionnel”. Ce qui semble « un bon plan » (fiscal) serait, de surcroît, à la portée du plus grand nombre, si l’on en croit un acteur incontournable français qui nous annonce sur son site que « Le principe est simple » puisqu’il suffit d’acheter « … une résidence de services dont vous confiez la location à une société exploitante. Elle vous verse un loyer mensuel fixe et vous pouvez l’utiliser quelques semaines dans l’année. En compensation de votre effort financier, vous réduisez vos impôts à hauteur de 11% du coût de l’investissement. »
Et d’ajouter, si toutefois le terme d’effort financier vous embêtait, qu’ « il n’est pas rare de pouvoir se financer à 100%. »
Créée en 2013, la Fédération Nationale des Associations des Propriétaires de Résidences de Tourisme, par la voix de son Président, énonce sur son site que « … nous devons tous nous mobiliser pour mettre un terme aux agissements de nos sociétés de gestionnaires qui nous flouent, ne tiennent aucun compte de nos récriminations diverses et ne songent qu’à exploiter nos baux dans leur seul intérêt. »
La faillite de “Tourisma Vert”, en novembre dernier, jette de manière caricaturale le discrédit, si ce n’est sur la défiscalisation en général (par certains aspects proches quel qu’en soit le mécanisme), du moins sur celle appliquée aux résidences de tourisme. « Des dizaines de milliers de propriétaires piégés », sur valeurs de commercialisation des immeubles, sur commissionnement des « commercialisateurs » (et donc) ren-tabilité annoncée (4 à 5%) intenable, projets sans liens avec une zone touristique, exploitations déficitaires ou mises sous administration judiciaire obligeant les propriétaires à accepter des baisses de loyers, promotions en dépit du bon sens… et redressements fiscaux !
Quand nous déciderons-nous à faire de l’immobilier pour l’immobilier lui-même ? Car, à force de n’y voir plus qu’un outil fiscal, on en oublie les règles élémentaires d’un bon investissement ! Sacrée défiscalisation…