La loi dite Pinel (n°2014-626) du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, riche en objectifs, comporte des modifications du régime des baux commerciaux. Cette loi, qui devrait être accueillie favorablement par les Preneurs, vient durcir les obligations des Bailleurs. Un texte qui n’est pas sans rappeler dans l’esprit la Loi Alur et qui pourrait nuire, quand on y rajoute l’adaptation aux PMR, à l’environnement… à l’intérêt pour l’immobilier d’entreprise en tant que produit d’investissement. Petit tour d’horizon.

Par Emmanuel VERSINI, Expert immobilier, Cabinet Expertis

Droit de préemption du Preneur…

La loi crée un droit de préemption au profit du Preneur en cas de vente par le Bailleur du local et applicable dès le 6e mois qui suit la promulgation de la loi. Ce dernier devra en informer son locataire (attention au formalisme), en lui indiquant  les conditions de la vente. Ce droit de préemption s’applique à toute vente hors certains cas énumérés limitativement (cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux…)

Révision triennale et Indice du Coût de la Construction…

Dès le 1er septembre, seuls désormais les indices ILC et ILAT (activités tertiaires) sont applicables aux hausses de loyer. Par ailleurs, la révision du loyer prendra effet à comp-ter de la date de la demande en révision.

Le bail précaire…

Dès le 1er septembre, il voit sa durée passer à 3 ans. À l’échéance, et si le Preneur est maintenu ou reste en possession un mois durant, le statut des baux commerciaux s’applique.

État des lieux, enfin obligatoire !

Si l’article 1731 du Code civil n’est plus un rempart, cette obligation devrait assainir les relations entre Preneurs et Bailleurs.

Charges locatives, impôts, travaux… 

Parfois compliqués à déterminer, le bail devra néanmoins contenir un inventaire des charges et impôts et la répartition qui sera appliquée entre Preneur et Bailleur (attention à leur calcul qui pourrait rapidement donner lieu à des réclamations devant les tribunaux et à celles et ceux ne pouvant être réclamé(e)s au Preneur). Un exercice redoutable pour les Bailleurs, encore trop peu habitués, qui devront de plus se plier à un récapitulatif annuel. Par ailleurs, ces derniers devront fournir, à la conclusion du contrat, leur prévision de travaux sur 3 ans (vous avez dit “usine à gaz” ?).

Loyer renouvelé…

À compter du 1er septembre, il est désormais encadré et l’augmentation est limitée à 10% du loyer payé l’année précédente. Corollaire de la fin de l’ICC visant à limiter les hausses trop fortes des loyers commerciaux, cette mesure n’est pas sans conséquences sur l’attitude à venir des Bailleurs…

La Loi Pinel contient d’autres mesures que nous vous conseillons de lire, car il est aisé de voir dés maintenant les toutes prochaines sources de litiges… Par ailleurs, la multiplication des obligations des Bailleurs et l’encadrement progressif des possibilités de tirer profit de l’immobilier, cumulé à l’augmentation de la charge fiscale, nous semblent une attitude schizophrénique de la part d’un gouvernement qui prône l’investissement dans ce secteur… À quoi cela servira-t-il de favoriser la petite entreprise locataire s’il y a moins de Bailleurs et une rareté des produits faisant mécaniquement monter les prix du marché ? La plupart des Bailleurs ne sont-ils pas, eux aussi, de petites entreprises ?