Vous avez décidé d’acquérir un bien immobilier destiné à l’habitation, à un
usage personnel ou locatif. Dans le cadre du montage du projet immobilier, il est fréquent que soit privilégié comme support la SCI soumise au régime de l’IR. Ce choix est souvent motivé pour faciliter la transmission ou pour des raisons
fiscales notamment.

Le financement de ce montage peut présenter certains risques s’il s’avère que les revenus générés par la SCI en tant que personne morale sont insuffisants pour rembourser le crédit. C’est le cas lorsque :
– les associés occupent à titre gratuit le bien destiné à devenir leur résidence,
– dans le cadre du locatif, les loyers sont insuffisants et doivent être complétés par des apports en provenance des associés.
Le risque est d’abord fiscal en cas de requalification par l’administration de l’opération pour abus de droit, s’il est démontré que la SCI est fictive, que le bail est fictif ou conclu pour un loyer minoré par rapport au marché.
Le but recherché étant de déduire les charges d’emprunt et de créer éventuellement des déficits fonciers.
En cas de redressement, le paiement requis d’une majoration de 8O% des droits éludés ainsi que les intérêts de retard de 0.40% par mois, pourraient considérablement détériorer la capacité de remboursement des associés avec les conséquences inéluctables sur la pérennité du crédit consenti.
Le risque est aussi juridique car si les revenus sont insuffisants, la banque pourrait voir sa responsabilité engagée pour « crédit excessif » en cas de litige avec la SCI devenue défaillante.
Pour contourner ces écueils dans le financement de votre opération, votre banquier pourrait privilégier la voie d’un crédit consenti directement aux associés destiné à réaliser des apports à la SCI (en capital ou en compte courant) pour permettre d’acquérir le bien immobilier.
Cependant, conscient que la déductibilité des intérêts est un facteur privilégié par les associés sur le plan fiscal (ce qui n’est possible que si le financement intervient sur la SCI), le banquier pourra décider de financer directement la SCI en opérant des vérifications indispensables et en respectant certaines conditions engageant, notamment, la responsabilité des associés.
Vous pourrez en parler à votre banquier si ce montage retient votre adhésion !