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Filao Avocats : Le bail commercial
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Filao Avocats : Le bail commercial 

Outil essentiel du vivre-ensemble et de l’aménagement du territoire, le bail commercial est souvent la première étape pour un commerçant qui vient de trouver l’endroit parfait pour y exercer son activité. De l’autre côté, l’acquisition d’un local en vue de le mettre en location est un moyen d’investir et d’épargner. Retour sur le statut du bail commercial et quelques mots sur deux décisions récentes de la Cour de cassation qui viennent renforcer le statut protecteur du locataire.

Quelles sont les caractéristiques du bail commercial ?

Maître Laurent Philibien : C’est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’une durée minimum de neuf ans. Le régime de ce contrat est souvent considéré comme très protecteur pour le locataire. Par exemple, le montant du loyer est plafonné, c’est-à-dire que le bailleur ne peut librement augmenter le montant du loyer même si la valeur locative du quartier a considérablement augmenté. Par ailleurs, le locataire bénéficie d’un véritable droit au renouvellement et le bailleur ne peut simplement exiger le départ de ce dernier à l’expiration de la durée stipulée au contrat. A défaut, une indemnité substantielle, appelée indemnité d’éviction, devra être versée au locataire. Cela ne signifie pas pour autant que le bailleur soit contraint de rester lié pour l’éternité à un locataire indélicat.

Que faire en cas de défaut de paiement ?

Le bail peut contenir une clause résolutoire selon laquelle il sera automatiquement résilié en cas d’impayé et après un commandement de payer non-régularisé dans un délai d’un mois.

Dans un arrêt du 21 décembre 2017, la Cour de cassation vient préciser que le commandement de payer doit être impérativement délivré par un huissier. Dans cette affaire, un bailleur avait notifié un commandement de payer par courrier recommandé.

Si les textes n’avaient pas expressément prévu le recours à l’huissier, il est courant en pratique de se diriger vers ce professionnel et cette décision n’est pas une surprise.

Il est également possible de prévoir dans le bail que la clause résolutoire concernera l’obligation d’assurance.

Qui doit payer les travaux ?

Une autre décision de la Cour de cassation est venue protéger le statut du preneur en matière de répartition des travaux entre bailleur et preneur.

A défaut de stipulation, la loi prévoit que les grosses réparations ou celles relatives à la vétusté du local sont à la charge du bailleur. Dans un arrêt du 18 janvier 2018, la Cour de cassation précise que les travaux de désamiantage sont par principe à la charge du bailleur. Cette décision est d’autant plus intéressante que dans cette affaire, l’amiante avait été découverte suite à des travaux entrepris par le preneur. Bien évidemment, les parties peuvent prévoir dans le bail que ces travaux seront à la charge du preneur.

Ces deux décisions rappellent qu’il est important de se faire conseiller par un professionnel tant lors de l’élaboration d’un contrat de bail que lors de l’exécution ou de la résiliation.

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