La SCI familiale, solution à l’indivision et outil de gestion de patrimoine 

La SCI familiale, Société Civile Immobilière, est à la fois une solution à l’indivision et un outil efficient de gestion du patrimoine. 

Par Me Mezen

Une solution à l’indivision

De prime abord, l’indivision est souvent vue par les acquéreurs d’un même bien comme une solution peu contraignante, sans démarche requise.

Plus tard, elle peut cependant se révéler un casse-tête, puisque chacun des indivisaires ayant des droits sur le bien indivis, les décisions les plus importantes (gestion ou cession) doivent être prises, sauf exceptions, à l’unanimité…

Ce qui peut vite générer une situation de blocage en cas de mésentente.

La SCI familiale offre une alternative intéressante : la société devient le propriétaire du bien.

« Les époux, concubins ou membres d’une même famille détiennent uniquement des parts sociales et relèvent par conséquent du régime du droit des sociétés. »

Un outil de gestion du patrimoine 

En outre, la SCI familiale constitue un excellent outil de gestion du patrimoine.

• Tout d’abord, elle permet de protéger le patrimoine des associés.

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine qui se distingue de celui des associés.

La SCI étant l’unique détentrice du bien immobilier, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCI, dont seules les parts sociales pourraient être saisies.

• Ensuite, la SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine en conservant la gestion du bien et en minorant les droits de succession.

En effet, la SCI familiale permet d’associer les enfants et les parents, voire les petits-enfants, dans un achat immobilier.

Au fil des années, la transmission se fera progressivement via la cession de parts sociales, avec l’étalement du coût fiscal (plus favorable que les droits de succession) dans le temps.

Il peut s’agir soit de donations non-imposables sous certaines conditions ou d’une donation avec réserve d’usufruit calculée uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts.

Un modèle fiscal favorable pour la SCI familiale

Enfin, le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu (transparence).

C’est dire qu’elle n’a pas de bénéfice à déclarer ni d’impôt à payer, les associés étant imposés directement sur les bénéfices, mais aussi, et c’est un atout majeur, que le déficit peut être imputé sur le revenu global.

Cependant, les associés de la SCI familiale peuvent choisir de la soumettre à l’impôt sur les sociétés, elle est alors dite « opaque » fiscalement. Dans ce cas, le bénéfice de la SCI selon les règles du BIC sera soumis à l’IS.

Par ailleurs, d’autres avantages fiscaux peuvent être réalisés en SCI grâce notamment à la loi Sellier et la loi Pinel.

Cette présentation juridique synthétique qui s’adresse à un public non initié demeure non exhaustive ou partielle. En outre, en raison de l’exigence du format, des subtilités juridiques n’y ont pas été exposées.