Dispositif attractif pour les seniors qui souhaitent augmenter leurs revenus (tout en restant à leur domicile ou non), et pour les personnes souhaitant réaliser un investissement immobilier, le viager est une solution à mieux considérer. Le point avec Mylène Dorvilma, experte-viageriste chez Viagimmo.

Texte Célia Labry – Photo Lou Denim

Quel est le principe du viager avec Viagimmo ?

L’achat en viager consiste à verser une rente à vie au vendeur, le crédirentier. Le montant global de cette rente viagère est calculé suivant la valeur vénale du logement et l’espérance de vie statistique du vendeur. Le montant peut se décliner en deux parties : un bouquet payé comptant le jour de la vente notariée et une rente viagère versée par l’acheteur (aussi appelé “le débirentier”), pendant toute la vie du vendeur.

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Tous types de biens peuvent-ils être concernés ?

Absolument, il peut s’agir d’une maison, un appartement, un terrain ou même des locaux commerciaux. Seule chose, avant de vendre, il faut bien s’assurer d’être en pleine propriété du bien !

Sur quels critères se baser pour estimer la valeur de la rente ?

On part de l’estimation de la valeur vénale faite par un expert, de l’âge du propriétaire et de l’âge du vendeur. Ce calcul est une opération complexe, que seul un expert viagériste habilité est en mesure de réaliser.

Quels sont les types de viager qui existent ?

Le “viager occupé” est le plus courant, c’est la vente d’un bien immobilier dont le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le bien. Ce qui lui permet de rester vivre chez lui tout en percevant une rente. L’acquéreur devient pleinement propriétaire du bien au décès du vendeur.

Le “viager libre” constitue la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur peut en disposer dès la signature de la vente. Il peut l’habiter ou le louer directement. Le vendeur crédirentier n’a plus la jouissance de son bien contrairement au viager occupé.

Quels sont les avantages pour le crédirentier et le débirentier ?

Pour un crédirentier, c’est la possibilité, en plus du bouquet versé à la signature, d’avoir une rente mensuelle, avec une fiscalité avantageuse : un abattement calculé en fonction de son âge, donc pas pleinement fiscalisé sur le bien. Cela permet au vendeur de rester dans son bien tout en ayant des revenus complémentaires.

L’acheteur lui, se constitue un patrimoine immobilier à moindre coût. Le viager libre est une formule très intéressante pour une première acquisition immobilière, moins contraignante au niveau bancaire qu’un achat classique.

Que se passe-t-il en cas d’impayé ?

Une clause résolutoire, intégrée dans l’acte de vente, préserve le vendeur. Si le débirentier ne paye pas la rente pendant plus de trois mois, il peut perdre ses droits sur le bien.

Selon Viagimmo, le viager serait-il la solution en Guadeloupe ?

Outre la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires (pour les personnes qui voient leurs retraites diminuer) le viager est une véritable solution à la problématique de l’indivision qui touche nos départements.

71 %
des Français considèrent qu’il est difficile ou très difficile de se constituer un patrimoine immobilier.
*Observatoire de l’Accession à la propriété Mars 2019

L’expert du viager
En mars 2022, le réseau Viagimmo qui compte 28 agences immobilières spécialisées dans l’Hexagone, a ouvert sa première agence en Guadeloupe, avec à sa tête Mylène Dorvilma.
« Mon activité d’agent immobilier m’a fait prendre conscience d’une situation malheureusement courante en Guadeloupe, qui est celle de familles qui n’ont plus les moyens d’entretenir leur bien, alors qu’elles disposent d’une richesse enfermée dans la pierre. En m’intéressant de plus près au viager, j’ai trouvé dans ce dispositif une réponse à cette situation, qui permet également à des ménages d’accéder à la propriété grâce à une décote de prix. Convaincue de l’intérêt de ce contrat «gagnant-gagnant» pour chacune des parties, vendeur comme acquéreur, j’ai décidé de me spécialiser dans ce type de transactions et de rejoindre le Réseau Viagimmo. »

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