L’expert immobilier joue un rôle incontournable dans la vente ou l’achat d’un bien. Kenji Valère, expert au Centre d’expertise immobilière Valère, garantit à ses clients une évaluation juste de leurs biens, basée sur des critères objectifs. Interview.
Texte Maë Poyel – Photo Jean-Albert Coopmann
L’estimation de valeur vénale est une étape importante pour les banques dans leur processus d’octroi de prêts hypothécaires.
Kenji Valère, expert au Centre d’expertise immobilière Valère
Quel est le rôle d’un expert immobilier tel que le Centre d’expertise immobilière Valère ?
Son principal rôle est de fournir des évaluations objectives, neutres et les plus précises possibles sur la valeur d’un bien, ou d’un patrimoine immobilier, que ce soit un appartement, une maison, un terrain, des immeubles commerciaux, des immeubles mixtes ou encore des bâtiments industriels et des fonds de commerce.
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Dans quelles situations fait-on appel à vous ?
L’une des situations les plus fréquentes est la succession/donation. Le rapport d’expertise fait partie des éléments indispensables pour un notaire car il permet de définir la valeur du ou des biens immobiliers du défunt. Ainsi, à l’ouverture des droits de succession, il est plus aisé de procéder à une répartition équitable entre les héritiers mais également de faire le calcul des droits de succession qui sont indexés à la valeur du patrimoine. L’expert intervient aussi lorsqu’un client, particulier ou professionnel, veut vendre un bien et qu’il souhaite connaître la valeur de ce dernier sur un marché de l’immobilier en constante évolution. Dès qu’il y a mutation sur un bien, il est fortement conseillé de faire une expertise pour avoir une analyse précise qui facilitera la vente.
On fait aussi appel à un expert dans le cadre d’un divorce ou en matière d’assurance. Pour la location d’un bien, il s’agit d’estimation de valeur locative. La démarche n’est pas obligatoire, mais reste vivement conseillée pour fixer un loyer cohérent et s’assurer du rendement potentiel d’un bien, par exemple.
Avoir recours à un expert tel que le Centre d’expertise immobilière Valère est donc souvent un passage obligé ?
En matière de succession c’est obligatoire, sachant que les notaires sont également habilités à fournir des estimations. Ensuite, lors de l’achat d’un bien, l’estimation de valeur vénale d’un bien est une étape importante pour les banques dans leur processus d’octroi de prêts hypothécaires. Elle leur permet d’évaluer la garantie et les risques, c’est une protection pour les deux parties.
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Concrètement, les acheteurs de biens se tournent-ils spontanément vers vous ?
Cela dépend, il arrive que les acheteurs ne soient pas éclairés sur le sujet et ce n’est qu’au moment où ils s’adressent à la banque qu’on leur précise le caractère indispensable d’une expertise pour finaliser leur projet… C’est également le cas pour les successions ; je n’interviens pas toujours au début de la procédure. Le conseil que je pourrais donner est d’anticiper les démarches, que ce soit pour une vente ou une succession, vous aurez toujours besoin d’un rapport d’expertise.
Comment procédez-vous pour estimer au plus juste la valeur d’un bien ?
(sourire) Connaître le marché sur lequel on évolue est une priorité. Ensuite, l’expert utilise plusieurs méthodes à sa guise, chacune d’elles ayant ses avantages et ses limites. Parmi les plus répandues, il y a la méthode par comparaison (ou hédoniste), qui consiste à comparer les biens similaires en vente ou qui se sont vendus sur un secteur ; la méthode par le revenu (ou cash-flow) qui analyse la capacité d’un bien à générer un flux de trésorerie positif à l’investisseur. Les deux se justifient.
| Le rapport d’expertise Un document incontournable L’expertise d’un bien prend en compte son état, son lieu d’implantation, sa surface, les matériaux de construction, le prix du mètre carré dans le secteur, mais aussi l’environnement et l’accès aux commodités urbaines, par exemple. Le rapport final comporte une vingtaine à une trentaine de pages, il est valable 2 ans et il synthétise les recherches effectuées par l’expert immobilier, les méthodes appliquées et la collecte des documents d’urbanisme. |
Centre d’expertise immobilière Valère
Résidence Les Hauts de Saint James, Immeuble Longchamps
97232 Le Lamentin – 0696 53 80 20
kenji@centreexpertisevalere.com
www.centreexpertisevalere.com