« Il y a 10 ans, on finançait environ 1 300 logements sociaux par an. Cette année, on va en construire à peine 200 », déplore Thierry Romanos, président de l’ARMOS (Association régionale des maîtres d’ouvrages sociaux) de Guadeloupe. La raison ? Une baisse drastique de la LBU, ligne budgétaire unique, une aide de l’État pour financer les logements en Outre-mer et rattraper les retards structurels dus à notre insularité et à l’application tardive de nombreux dispositifs. Les surcoûts sont bien réels (+ 40 % en moyenne) liés aux exigences parasismiques, paracycloniques et à l’absence de filière locale de déchets amiantés. Il y a 10 ans, la LBU s’élevait à 50 millions d’euros, contre 24 millions en 2025… Et seulement 15 millions d’euros cette année.

« Dans un territoire où 80 % de la population est éligible au logement social, un tiers des Guadeloupéens vivant sous le seuil de pauvreté, c’est intenable ! Nous avons actuellement 16 000 demandes de logement en attente », alerte Thierry Romanos. « La LBU, c’est l’application de la solidarité nationale pour maintenir des loyers accessibles dans nos territoires. Si nous, bailleurs, ne sommes plus en mesure de construire des logements décents, avec des loyers abordables, c’est la cohésion sociale qui est en péril… Nous sommes sur une bombe à retardement ! »

L’assainissement collectif défaillant

À ces difficultés liées à la baisse de la LBU, viennent s’ajouter des contraintes structurelles, telles que la fragilité du tissu d’entreprises du BTP ou encore les défaillances du réseau d’assainissement collectif.

« En Guadeloupe, le secteur du BTP est composé d’une majorité de petites entreprises aux capacités financières limitées, ce qui freine l’absorption des grands programmes et allonge les délais », constate Thierry Romanos, qui plaide pour la création de groupements d’entreprises.

Quant à l’assainissement collectif, les défaillances sont telles que les permis de construire sont bloqués en raison des réseaux qui ne sont pas dimensionnés pour accueillir de nouveaux logements. Problème : le recours à des microstations d’épuration est interdit par le SDAGE (schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux) actuellement en vigueur. « Le SMGEAG, lui, veut nous imposer une contribution de 8 000 euros par logement construit : la PFAC, participation pour le financement de l’assainissement collectif. Ce qui reviendrait à faire financer par les bailleurs sociaux – et donc par les locataires les plus modestes – une infrastructure collective, sans en maîtriser les délais, ni les modalités de mise en œuvre », fait remarquer Thierry Romanos. Aussi les bailleurs sociaux refusent-ils de payer sans avoir la pleine garantie que les travaux nécessaires seront effectivement réalisés et que les blocages seront bien levés.

Et puisque le SDAGE doit être révisé en 2027, l’ARMOS demande que soit à nouveau autorisée la construction de microstations d’épuration dans les résidences, en attendant la mise en conformité du réseau d’assainissement collectif. « Nous le faisions avant. Celles qui existent fonctionnent et nous en assurons l’entretien nous-mêmes. »

Enfin, les maîtres d’ouvrage sont sous la menace de l’entrée en vigueur du MACF, mécanisme d’ajustement carbone aux frontières de l’Union européenne. Une taxe qui s’appliquerait sur les matériaux importés d’un pays hors Union européenne, ciment et acier notamment. L’ARMOS a demandé une dérogation pour les régions ultrapériphériques.

« Un véritable régulateur sociétal »

Toutes ces difficultés mettent à mal le secteur du logement social à un moment où il est en pleine mutation pour s’adapter aux évolutions démographiques et de transition énergétique. Aujourd’hui, les anciens T4 et T5 sont obsolètes. Beaucoup de foyers sont des personnes seules ou des familles monoparentales, et la demande se concentre sur les T2 et T3. « Le logement social est un acteur de la cohésion sociale et un régulateur sociétal », insiste Thierry Romanos. Les nouvelles résidences sont pensées à taille humaine, plus horizontales, avec des jardins partagés notamment. D’anciennes tours nécessitent aujourd’hui des travaux de démolition-reconstruction qui ne peuvent plus attendre.

« La problématique du logement social est structurelle et multifactorielle. Il faut que la politique publique de l’habitat soit une priorité de l’État et des collectivités », conclut Thierry Romanos. « La LBU doit être sanctuarisée, pluriannuelle et rester le socle de financement du logement social. »